Главная страница

Жильцы – online

Упрощение управления жилфондом обещает новая для сферы ЖКХ форма – некоммерческие организации «Объединение собственников имущества». О принципах принятия решений в будущих ОСИ нашим читателям рассказывает вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев.
– Каирбек Айтпаевич, дек­ларируемые проектом закона ОСИ уже называют революционным изменением в сфере жилищных отношений. Расскажите, что нового они привнесут в модернизируемую сферу ЖКХ?

– Законопроект предусмат­ривает создание новой формы некоммерческой организации «объединение собственников имущества» (ОСИ) по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет» с регламентацией прав, обязанностей и ответственнос­ти собственников имущества в многоквартирном жилом доме, исполнительного органа, субъек­­тов сервисной деятельности, управляющих компаний и гос­органов.

Предлагаемый принцип предус­матривает индивидуальный подход к управлению каждым домом. Любое объединение собственников имущества будет открывать собственный текущий и сберегательный счета, увеличится количество зарегист­рированных кондоминиумов, создадутся предпосылки для развития сервисных компаний.

– Чем это может быть полезно для ЖКХ в целом?

– Мы считаем, что внед­рение названных предложений улучшит взаимоотношения ­субъектов, участвующих в управлении и содержании объекта кондоминиума. Расчет также на то, что увеличится прозрачность управления и расходования средств на содержание объекта кондоминиума. А собственники квартир и прочих помещений будут удовлетворены качеством услуг, оказанных ОСИ и управляющими компаниями.

Чтобы соблюсти целевое использование средств граждан, планируется внести изменения касательно регистрации органа управления в каждом много­квартирном жилом доме. Перемены ожидают также порядок накопления и снятия средств со сберегательного счета органа управления через систему жилищных строительных сбережений. Отдельно будет рег­ламентирована деятельность субъектов сервисной сферы – путем определения их прав и обязанностей.

– Правда ли, что новация уничтожает бытовавшее до сих пор право «один собственник – один голос» и голосовать будут, что называется, «метрами»? Не получится ли так, что те, у кого больше площади, станут диктовать свои условия по тарифам на обслуживание жилфонда?

– Как известно, в много­квартирных жилых домах собственность на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, то есть общее имущество, принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.

При этом общее имущество – это части многоквартирного жилого дома. А именно: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной собственности.

Общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, поэтому застройщик не имеет прав на общее имущество и никак не сможет голосовать непринадлежащим ему имуществом.

Застройщик многоквартирного жилого дома, квартиры в котором предназначены для продажи, обязан до начала продаж обеспечить регистрацию многоквартирного жилого дома как первичного объекта и всех квартир и нежилых помещений как вторичных объектов. Продажа в индивидуальную собственность незарегистрированных объектов не допускается.

Доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру или нежилое помещение, принадлежащие собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащую ему квартиру или нежилое помещение.

– По каким принципам определяется размер доли?

– Он определяется отношением полезных площадей квартир и общих площадей нежилых помещений, находящихся в индивидуальной, то есть раздельной собственности, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме и не являющихся общим имуществом.

Каждый собственник должен оплачивать эксплуатационные расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в зависимости от площади принадлежащего ему имущества. Поэтому владелец большего по размерам имущест­ва несет большие экс­плуатационные расходы на содержание и капитальный ремонт и, соответственно, должен иметь большее количество голосов при принятии решения.

Собственники квартир и нежилых помещений при голосовании на собрании участников объединения собственников имущества имеют количество голосов, равное общей площади принадлежащего им имущест­ва, находящегося в индивидуальной, то есть раздельной собственности, в соответствии с которой была определена его доля в общем имуществе.

Замечу, что при проведении голосования площадь собственника нежилого помещения не будет больше площадей собственников жилых помещений, так как нежилые помещения находятся только на первых этажах многоквартирных жилых домов, а остальные этажи занимают жильцы данного дома.

– То есть создавая столь не­большие объе­динения (есть дома старой застройки в 45 квартир и меньше), принимается принцип управления как в акционерном обществе? По типу голосования акциями?

– Но есть комплексы, в которых и по 200 квартир. Принципы принятия решений в ОСИ, да, аналогичны процедурам в такой форме некоммерческой организации, как акционерное общество. Затраты на содержание распределяются между учредителями в соответствии с принадлежащими им акциями, но и при принятии решений голосуют количеством принад­лежащих акций. В много­квартирном жилом доме роль пакета акций играет квартира.
Однако, исходя из полномочий общего собрания, ограниченного законом, считаем неверным соз­дать условия, когда 3 квартиры по 32 квадратных метра примут решение о внеплановом ремонте подъезда, при этом 60% затрат будет возложено на собственника квартиры в 200 квадратных мет­ров, проголосовавшего против.

– Как складывающаяся ситуация будет выглядеть в старом жилфонде, где застройщиком было канувшее в Лету социалистическое государство? Кому станет принадлежать общедомовое имущество?

– Поскольку общее имущест­во – это части многоквартирного жилого дома: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки и прочее, то принадлежит оно жителям многоквартирного жилого дома. Здесь перемен не наблюдается. Содержание их является одной общей задачей объединения собственников имущества.

– Какую практичес­кую­ пользу от ОСИ получит рядовой владелец квартиры? Как рассчитывалась и рассчитывалась ли польза вообще?

– Внедрение названных выше предложений, как мы считаем, непременно улучшит взаимоотношения субъектов, участвующих в управлении и содержании кондоминиума. Согласитесь, ­несмотря на все усилия, КСК действует непрозрачно. Принципы ОСИ сделают прозрачными и управление, и расходование средств со счета.

К тому же законопроект предус­матривает внедрение единой информационной сис­темы. Она представляет собой комплекс­ное решение для обеспечения контроля деятельности органов управления. Кроме того, позволит устранить проб­лемы принятия решений собственниками квартир, то есть отсутствие кворума, подделку подписей и протоколов. Портал будет функционировать в режиме online, который позволит обеспечить быстрое взаимодейст­вие с пользователями.

В частности, это дает собственникам квартир возможность голосовать при принятии какого-либо решения; получать сведения о поступлении и расходовании денежных средств; своевременно получать и про­сматривать отчеты от органов управления; оценивать деятельность органа управления.
Органы управления объектом кондоминиума смогут своевременно реагировать на вопросы, жалобы и предложения жильцов; проводить электронное голосование без трат времени на общее собрание жильцов; размещать данные о поступлении и расходовании денежных средств, а также квартальные и итоговые отчеты; информировать жильцов о планируемых, проводимых и проведенных работах органа управления.

Уполномоченные государственные органы смогут оценивать эффективность деятельности органа управления; мониторить денежные поступ­ления и расходы. Не на последнем месте также будет информирование органов управления ОСИ о планируемых мероприятиях, «круглых столах», тематических конференциях.

– Прошли ли предлагаемые поправки антикоррупционную экс­пертизу?

– Да, в соответствии с правилами разработки законопроектов законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» прошел научно-правовую экспертизу в АО «КазГЮУ», и коррупционных составляющих не выявлено.
Автор:
Ирина Нос
11:28, 26 Сентября 2018
0
1936
Подписка

Популярное

Читайте также