Я увольняюсь! Ваш КСК

Уход по-английски

Нынешним летом жильцы одной из городских многоэтажек обнаружили на подъездной двери такое объявление: «Кооператив прекращает обслуживание вашего дома с 10 июня. Просим погасить имеющуюся задолженность. Администрация».

Само собой, люди были удивлены. Как так? Почему? Да, конфликты, касающиеся эффективности работы КСК, происходили. Есть и финансовый вопрос: со слов жильцов, финансовый отчет по обслуживанию их дома они не получили до сих пор, хотя письменно подали заявление в кооператив.

Как оказалось, заветный документ люди могут и вовсе не получить. Законом сроки ответа не оговорены. Добиться получения необходимой информации жильцы могут разве что по решению суда. Но пойдут ли они в суд? И кто именно пойдет? Кондоминиум на этом конкретном строении не оформлен.

После изучения практики работы КСП (ПКСК, КСК) можно сказать одно: отказ кооператива от обслуживания дома – это свое­го рода последний аргумент в войне с жильцами. Да-да, именно войне. Иначе это противостоя­ние с постоянными жалобами и претензиями в адрес друг друга назвать сложно.

Как правило, причиной принятия такого решения становятся долги перед кооперативом за оказанные услуги. Люди зачастую просто не понимают, куда уходят деньги, а вникать в суть работы КСК не хотят. Кооперативам же не всегда удается заставить потре­бителей платить за услуги по текущему содержанию дома. Не помогают и решения суда.

В практике костанайских КСК есть случаи, когда судья выносил до 6–7 решений по одному и тому же владельцу квартиры, но денег кооператив так и не увидел. Таких жильцов немного, но их долг порой соразмерен с задолженнос­тью всех остальных и достигает 120–150 тыс. тенге (есть и более внушительные суммы) при размере ежемесячных взносов около 2–3 тыс. тенге.

Сегодня в Костанайской области значится 1 370 домов, не обслуживаемых ни одной сервис­ной компанией. Из них лишь 60 имеют статус кондоминиума, и практически все они самостоя­тельно заботятся о себе.

Конечно, значительная доля бесхозных строений – здания старой постройки, где требуемые затраты на обслуживание значительно превышают финансовые возможности жильцов. В итоге владельцы таких квартир пользуются услугами сервисных компаний лишь в случае аварий.

Возникают сложности с такими домами и в период старта отопительного сезона. Системы отопления здесь, как правило, оказываются не готовыми к пус­ку: не проводилась опрессовка, промывка... Оно и понятно. Затраты на такие работы в старых домах немалые.

В прошлом году Костанайская тепловая компания подключала бесхозные дома в последнюю очередь, вкладывая собственные средства в проведение необходимого комплекса работ.

Имеет право

Ситуация с домами-отказниками интересна еще и тем, что законодательно процесс отказа кооператива от обслуживания жилого дома не прописан. Если брать сферу гражданско-правовых отношений, то речь, получается, идет о договоре, в котором жильцы – работодатели, а коопе­ратив – работник, который в данном случае увольняется по собственному желанию. И как же заставить его вернуться?

Самая большая проблема такого «развода» заключается в том, что не все жилые дома оформили кондоминиум. Отсюда и сложнос­ти. Ведь по закону один объект управления должен передать все документы новому управляющему. По факту же преемника нет.

По закону решение о том, что кооператив прекращает обслуживать дом, принимается на общем собрании жильцов, которые должны выбрать другую управляющую компанию. Ей прежний управляющий обязан передать техническую и исполнительную документацию: план участка, паспорт строения, акты выполненных работ и услуг, копии договоров с субъектами сервисной деятельности. В этом списке есть и финансовая отчетность: договоры на счета в банках, ­утвержденная смета расходов на содержание общего объекта кондоминиума, протоколы решений общего собрания.

– Передача документации позво­лит новому кооперативу оценить текущую ситуацию по дому. Например, сумму задолженности, проблемные моменты и так далее, – пояснили в управлении энергетики и ЖКХ Костанайской области. – В случае отсутствия новой организации документация по дому должна передаваться собственникам жилья, третьим (сторонним) лицам, осуществляющим управление объектом кондоминиума по найму или выбранным жильцами.

Но вот срок, в который эти документы должны быть переданы новой управляющей компании, законом не оговаривается. В Костанайской области известны случаи, когда жильцы всем домом уходили в другие кооперативы и по несколько лет не могли забрать в старом КСП домовой техпаспорт. Эта проблема существует до сих пор.

На практике общее собрание жильцов с необходимым кворумом – анахронизм. Чаще всего решения принимают с помощью опросов в чате на сайте. И если дом уходит из кооператива, такие опросы могут провести и не раз, а в случае, если от дома отказывается сам КСК, никто никаких поквартирных обходов не проводит. Кооператив просто извещает жильцов о прекращении сотрудничества. Те же, большей частью мало осведомленные в нюансах жилищного законодательства, остаются один на один с проблемами.

В управлении энергетики и ЖКХ Костанайской области отметили, что если жильцы не могут сами найти управляющую компанию, то городской отдел жилищных отношений может назначить ее, но только временно. Это шанс для людей договориться и в дальнейшем продолжить сотрудничество.

В большинстве случаев, как показывает практика, дома уходят в «свободное плавание». В области имеются примеры, когда жильцы назначают старшего, который курирует все затраты на содержание дома и отчитывается за каждый тенге. Главная экономия в данном случае – за счет снижения расходов на содержание штата КСК. Однако, если дом старый и требует постоянного надзора, людям приходится вкладываться в капитальный ремонт, что весьма затратно.

Персональный КСК

Сегодня в работе находится проект поправок в законодательство, регулирующее эту сферу. Предполагается внедрение сис­темы «один дом – одно объединение – один счет».

– Данная мера исключит навязывание со стороны КСК и управляющих компаний услуг и тарифов собственникам и обеспечит прозрачное расходование средств жильцов, – отметили специалисты управления энергетики и ЖКХ. – Это также даст владельцам квартир право выбора способа управления – либо через собственные органы, либо через управляющие компании на договорной основе. Сегодня проект находится на рассмотрении в Сенате Парламента РК.

При этом специалисты говорят о потенциальных рисках, главный из которых – отсутствие платежной дисциплины. Необходимость открытия текущего и сберегательного счетов прописана и в ныне действующем законодательстве. Однако реально работают лишь текущие счета. Сберегательные жильцы не пополняют.

– Поправки в законодательство могут привести нас к прежней проблеме – невозможности свое­временного проведения ремонтных работ по дому из-за отсутствия средств на оплату услуг специализированных компаний, – говорят все те же специалисты. – КСК отказываются от обслуживания домов именно из-за высокой задолженности последних. И если кооперативы сегодня имеют возможность добиваться погашения хотя бы части долгов через суд, то кондоминиум как самостоятельная единица будет сталкиваться с трудностями, пытаясь собрать с владельцев жилья средства, скажем, на ведение судебных споров, а не на обслуживание дома.

Для Костанайской области, где отопительный сезон длится в среднем 7 месяцев в году, проблема бесхозных домов остра именно из-за риска серьезных порывов в морозы. Разморозка системы отопления может стать в прямом смысле слова катастрофой для отдельно взятого жилого дома. И здесь КСК, каким бы плохим управленцем их не считали, становятся реальной и единственной «подушкой безопасности».