В тесноте да в обиде

А поговорить?..

Для алматинцев это не в новинку. В борьбе за «наше общее» в городе окрепли силы, которые умеют спрашивать по существу и требовать по закону. Вспомнить хотя бы последние заслуги правозащитников, экоактивистов и прочих общественников. Это их борьба за урочище Кок-Жайляу закончилась безоговорочной победой.

Правда, для того, чтобы окончательно остановить разработку горного массива под курортную зону, пришлось вмешаться самому Президенту. Но именно на той громкой истории экосообщество Алматы заработало свой нынешний вес и авторитет.

Пару лет назад жители Бос­тандыкского района отбивали парк «Южный», часть которого оказалась в частной собственнос­ти и уже готовилась к жилой застройке. Скандал разгорелся до такой степени, что строительная компания, выкупившая парковую территорию, добровольно отказалась от земли, не дожидаясь общественных слушаний.

Историческое здание гостиницы «Иссык» прежняя городская администрация попыталась вывести из списка памятников архитектуры. Противники неожи­данной инициативы заподозрили, что так освобождается место для новых претендентов на земельный участок и, вероятно, были недалеки от истины – при первых же публикациях в защиту городской ценности акимат снял с публичного обсуждения свое неловкое предложение. Также всем миром спасали от угрозы сноса другую легенду своего времени – кинотеатр «Целинный».

Простые горожане не позволили занять новой типовой многоэтажкой крохотную зеленую зону по проспекту Назарбаева и отбили от точечной застройки еще несколько «аппетитных» пустырей в знаменитом «золотом квадрате» старого Алматы.

В общем, что и говорить: к застройщикам у алматинцев хватает претензий. Поэтому едва ли не каждая очередная новостройка в городе проходит через пристрастную «народную экспертизу».

Ну, кто так строит?

Волну вокруг идеи строительства крупнейшего в мегаполисе жилого комплекса RAMS Сity подняли сторонники экообщества «Спасем Алматы». Активисты рассказали о поистине грандиозных планах небезызвестного отечест­венного девелопера. Компания RAMS Qazaqstan вознамерилась возвести 57 домов, каждый в 17 этажей, на площади 13 гектаров.

Умозрительно осилить столь гигантский масштаб на самом деле не так-то просто. Эскизный проект еще в прошлом месяце попал в широкий доступ и, мягко говоря, удивил не только специалистов: такой «уплотняю­щей» застройки Алматы еще не знал. Как раз за это он и получил в соцсетях свое название «человейник».

Без малого 13 гектаров земли – это промплощадка бывшего плодоконсервного комбината, зажатая между магистральной автодорогой по улице Жандосова и двумя небольшими улочками. Территория эта впервые перепланировалась в 2008 году. Но по тогдашнему генплану на участке значились только 17 домов, разделенных широкими зелеными зонами.

Впрочем, застройка так и не случилась, а уже в Плане детальной планировки районов города 2016 года появились изменения в пользу уплотняющей точечной застройки.

Компания RAMS пошла еще дальше, предложив одновременно и уплотняющую, и массовую застройку. Означать это может только то, что в высотках, втис­нутых на ограниченной территории, будут собраны десятки тысяч человек, которым нужны будут огромные коммунальные ресурсы, пространство для передвижения и парковок, чистый воздух и безопасность.

Кроме «внутренних» проблем, мега-комплекс мог бы создать дополнительную и, вероятно, критическую нагрузку на экологическую и транспортную инфраструктуру не самого в этом смысле благополучного района, да и города в целом.

Кого забыли спросить

Известный архитектор ­Айдар Ергали, присоединившийся к обсуждению скандального проекта, взялся обсчитать некоторые нормативы по старому градостроительному СНиПу и пришел к выводу, что важнейшими из них планировщики пренебрегли. Так, коэффициент плотности застройки пришлось бы превысить в 3 раза. Раньше, вспоминает эксперт, «эта норма была обязательной – не добившись требуемой плотности, было нереально зайти в градсовет». Правда, градостроительного совета в Алматы больше нет, а СНиПовские нормы стали лишь «рекомендательными».

Грешит проект, по мнению Айдара Ергали, и против норм обеспечения парковочными местами, озеленения и инсоляции. По крайней мере, в представленной застройщиком «картинке» соблюс­ти их совершенно невозможно.

Впрочем, коллеги архитектора по профессиональному сообществу отмечают, что проект не согласуется и с действующими на отечественном строительном рынке регламентами. Так, вопреки Своду правил РК «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов» в нем вдвое превышен коэффициент плотности застройки и в 3 раза – норматив предельной плотности населения в новом многоэтажном жилье от установленного Планом реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон в городе Алматы.

Другой участник общественной дискуссии – бывший глава KEGOС Асет Наурызбаев – в своей публикации называет «гигантский человейник» еще и «гетто невиданного масштаба», предупреждая, что жилой массив таких размеров и в таком месте не сможет обеспечить качество жизни его обитателей и станет проблемой для других районов города.

«В наших условиях каждое высотное здание замедляет воздушные потоки. Горно-долинная циркуляция не успевает сменить грязный воздух чистым, да и откуда взяться чистому воздуху? Горные прилавки тоже уже застроены, да так, что тепловой клин поднялся до границы вечных снегов и приподнял эту границу до самых вершин. Обратите внимание летом, как уменьшились летние снежные шапки на горах…», – отметил он.

За месяц, пока проект «человейника» собирал критику, свое мнение успели высказать депутаты маслихата, представители профессионального сообщества архитекторов, экозащитники и просто неравнодушные горожане. Суть этих оценок сводилась к общему: уплотняющая и массивная застройка не сможет обеспечить условий для комфортной жизни в микрорайоне и негативно скажется на экологической и инфраструктурной ситуации в городе.

Хотели как лучше

На приостановку оскандалившегося проекта девелоперская компания решилась быстро, стоило только подняться шуму. Но как и почему он вообще появился на свет, остается непонятным до сих пор. Ведь очевидно, пройти незамеченным ему едва удалось бы.

В управлении планирования и урбанистики городского акимата подтвердили, что строительство многоэтажных жилых домов с административными зданиями и объектами обслуживания населения на территории бывшего плодоконсервного комбината ­утверждено генеральным планом развития Алматы и проектом детальной планировки Бостандыкского района.

Архитектурно-планировочное задание, которое фактически открывает право на строительство, управление выдало застройщику еще в 2020 году. Тогда же был согласован эскизный проект, где половина построенных площадей должна быть отведена под объек­ты социальной инфраструктуры, в том числе детский сад, образовательные, спортивные и развлекательные комплексы.

Получается, специалистов акиматовского ведомства не смутило то, что впоследствии стало причиной общественного недовольства и жесткой критики. Хотя отзывать предпроектную документацию на возведение домов жилого комплекса RAMS Сity и предлагать застройщику разработать новый проект пришлось именно акимату.

Объясняться по поводу сложившейся ситуации представителям компании пришлось на специальном брифинге.

«Мы глубоко сожалеем о том, что изначальный вариант проекта доставил беспокойство алматинцам, вызвав резонанс в обществе. Хотим заявить, что «человейника» в Алматы не будет. Наш первоначальный проект кардинально изменен и доработан с учетом требований алматинцев, независимых экспертов и городских властей. Для этого акимат города создал специальную комиссию, куда вошли авторы проекта, авторитетные архитекторы, специалисты известных проект­ных компаний», – сообщили представители компании.

Уважать себя заставить

Буквально на днях застройщик представил обновленный эскизный проект, работа над которым продолжалась весь прошедший месяц. В строительной компании сообщили, что количество жилых домов ЖК сокращено с 57 до 37, высотность блоков снижена с 17 до 13 этажей, а площадь озеленения расширилась с трех до восьми гектаров.

Планы корректировались так, чтобы улучшить основные уровни строительства. В итоге плотность застройки уменьшена на 45%, пересчитаны нагрузки на инфраструктуру – городские инженерные сети и социальные объекты, больше внимания и средств уйдет на благоустройст­во. Кроме детского сада, компания обещает построить новую школу и центр развития.

Кажется, раскаяния RAMS и впрямь могло бы хватить, чтобы идея его нового City теперь стала образцово-показательной, а воплощенный проект – примером качественной современной архитектуры.

«Промышленный район, где будет построен жилой комплекс, не отличается благоприятной для жизни средой, микроклиматом и эстетичностью. Наш ЖК не только преобразит его, но и создаст новые возможности для полноценного отдыха, досуга жителей комплекса и города. В качестве извинений и в знак уважения к горожанам мы высадим 24 тысячи саженцев деревьев на территории Алматы», – торжественно пообещали в компании.

И все-таки точка в истории алматинского «человейника» пока не будет поставлена. Общественные слушания для оценки воздействия на окружающую среду строи­тельства RAMS City по первому варианту проекта, назначенные на 26 апреля, отменены, а по второму – так и не назначены.

Строителям еще предстоит разу­бедить гражданских активис­тов в их сомнениях и подозрениях. А после – все-таки прислушаться к экспертам из общественной среды, которые утверждают, что ситуация с проектом RAMS City ярко высветила крупные ошибки в градостроительной политике. Избавиться от них помог бы конкурентный, прозрачный, понятный бизнесу и населению, доступный для участия экспертов и гражданских сообществ алгоритм принятия решений.