Территория дискомфорта

Жилой комплекс «Территория комфорта-1» в столице, будь он заселен, реально мог стать причиной трагедии: изначально строящийся из некачественного бетона дом грозил обрушиться в любой момент.

Этот комплекс давно уже чис­лился в ряду проблемных. Еще в 2000-х у первого застройщика возникли трудности, и долевой объект жилищного строительства превратился в долгострой. В 2014 году созданный дольщиками жилищно-строительный кооператив самостоятельно привлек нового застройщика, которому акимат даже оказывал максимальное содействие. Но тогда так и не удалось собрать всю разрешительную документацию, и в 2017-м работы на объек­те приос­тановили, а позже и вовсе было принято решение о сносе злополучного ЖК.

Сейчас осталось снести самую малость, хотя объект должны были сровнять с землей еще в конце минувшего года. Посетивший недавно стройплощадку аким столицы Алтай Кульгинов сослался на суровую зиму и пандемию коронавируса. Из-за этого, дескать, и не удалось в ускоренном темпе разобрать жилой комплекс. Правда, градоначальник пообещал не упус­тить строительный сезон, потре­бовав, конечно, соблюдать на объекте жесткие санитарные нормы.

«Территорию комфорта-1» начали возводить еще в 2004 году, в него вложились более 500 дольщиков. Но позже техническое обследование показало: строящееся здание аварийное. Руководитель проекта по демонтажу ТОО «Нур Астана Курылыс» Алиакбар Умбеталин сообщил журналистам, что бывший застрой­щик использовал марку бетона, которая не соответствует техническим нормам, № 250 вмес­то № 500, и «если бы данный дом ввели в эксплуатацию, то он сложился бы как карточный домик, а жители остались бы под завалами».

– Строительство изначально велось в нарушение всех норм действующего законодательства. Из материалов уголовного дела следует: стройкомпания не получила разрешение на возведение и не имела проектной документации. Очевидно, что бесконтрольное применение бетона несоответствующей марки имело целью удешевление затрат. Нарушен главный постулат строителей – безопас­ность. При таких обстоятельствах необходимость сноса не вызывает сомнений, поскольку здание представляло опасность как для будущих собственников, пользователей, так и для общест­ва в целом, – отметил исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Владимир Борисов.

Помимо застройщика, Владимир Борисов считает виновным и того, кто допустил строителей к этому земельному участку и позволил осуществлять возведение многоэтажного жилого дома без проектной и разрешительной документации. В 2004 году большие полномочия имела Государственная архитектурно-строительная инспекция. Она осуществляла госконтроль за наличием у заказчика или застройщика прав на земельный участок, утвержденной проектно-сметной документации, за качеством применяемых стройматериалов и проводимых строительно-монтажных работ.

– Но ГАСК существенно скомпрометировал себя несвойственной деятельностью, связанной с коррупционными рисками. Этому способствовало и несовершенное законодательство. Особенно много правовых изъя­нов имел механизм приемки госкомиссиями, в том числе организационные барьеры из-за сложного порядка подписания документации, а также правовая и материальная безответственность членов прие­мочной комиссии за качество построенного здания. Это провоцировало недоб­росовестных застройщиков на коррупционные схемы. Поэтому факты строительства с недочетами в начале 2000-х имели место. К примеру, в апреле 2012 года по причине образовавшейся трещины обрушился ЖК «Бесо­ба» в Караганде. Госкомиссия установила, что строение было возведено с нарушениями строи­тельных норм. Принимавший дом экс-начальник управления ГАСК Карагандинской облас­ ти Александр Воробьев был осужден. В декабре прошлого года в Алматы накренилась девяти­этажка, возведенная в 2013 году, – вспоминает недавние события Владимир Борисов.

Беспредельщики

За разъяснениями мы обратились в управление контроля и качества городской среды города Нур-Султана – бывший ГАСК. Заместитель руководителя управления Даулет Доскулов подтвердил, что столичный ДЧС на основании заключений технических обследований классифицировал «Территорию комфорта-1» как «чрезвычайную ситуацию объектового масштаба и рекомендовал принять меры по ликвидации сложившейся ситуации». После этого и было принято решение о сносе здания. Параллельно со сносом блоков разрабатывается рабочий проект, после чего будут определены сроки строительства.

Как оказалось, ГАСКом неоднократно проводились проверки и накладывались административные взыскания в виде штрафа в отношении застройщика данного ЖК АО «Tamiz Invest Group». В 2008 году даже было внесено предписание о приостановлении строительно-монтажных работ в связи с нарушениями. В частности, отсутствовали пос­тановление акимата для целей строительства, разрешение на строительно-монтажные работы, госэкспертиза рабочего проекта на возведение каркаса, согласованный с управлением архитектуры и градостроительства стройгенплан. Кроме того, было допущено множество нарушений СНиП.

– Застройщик был до того недобросовестный, что нарушал, не принимая во внимание меры государственных органов, продолжал строить, несмотря на предписания и штрафы. Строи­тельство несколько раз приостанавливалось. Но по части некачест­венного бетона полная картина стала ясна, когда производили демонтаж. Это же скрытые работы, невозможно просто так взять и увидеть. Штрафы застрой­щик не оплачивал, дальше у нас мер нет, – сказал в интервью Даулет Доскулов.

Замруководителя управления признается, что в те времена таких «беспредельщиков» было много, и в итоге все они поплатились личной свободой. Что касается своего ведомства, то, по словам Даулета Доскулова, «это контролирущий орган, и, конечно, там коррупционных рисков очень много».

– В любом случае прежних полномочий, когда инспектор мог прийти и, увидев нарушения, остановить стройку, сейчас нет. Добиваться приостановки строи­тельства сейчас очень сложно, – добавил Даулет Доскулов.

Стало лучше, но риски есть

Действительно, предложенное Правительством улучшение условий для предпринимательской деятельности изменило ситуацию. В декабре 2014 года Парламен­том была принята норма по исключению комиссионной приемки объектов в эксплуатацию в рамках рекомендаций экспертов Всемирного банка.

Поправки в Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» вступили в силу 1 января 2016 года. Ими кардинально изменены и сокращены полномочия ГАСКа, что в свою очередь, по мнению Ассоциации застройщиков, существенно снизило коррупционные риски и улучшило позицию Казахстана в рейтинге Doing Business.

На сегодня контроль ГАСКом осуществляется только посредством получения отчетов технических надзоров. До начала строительства застройщик лишь уведомляет госорган о наличии всех разрешительных документов. Затем он обязан нанять технадзор, который в свою очередь ежемесячно предоставляет отчеты в управление контроля и качества городской среды.

Если технадзор сообщает о нарушениях на стройке и застрой­щик их не устраняет, то инспекторы ГАСКа обязаны открыть проверку. В качестве мер воздействия – привлечение к административной ответственности и штрафы от 50 до 500 МРП, в зависимости от бизнеса. Также дополнительно проработан механизм, обязывающий исполнять предписания ГАСКа посредством гражданского иска в суд.

– Сейчас большинство предпринимателей в строительной сфере добросовестные, понимают и реагируют на все предписания контролирующих органов, – заверяет Даулет Доскулов.

Изменились и правила приемки объектов в эксплуатацию. Как пояснили в Ассоциации застрой­щиков, теперь их принимают лица, непосредственно участвую­щие в строительстве (заказчики, подрядчики, технический и авторский надзоры), а не замес­тители акима, которые видели только внешнюю сторону строи­тельства. Усилена административная ответственность всех участников, вплоть до лишения лицензии и приостановления дея­тельности на срок до 6 месяцев. Кроме того, введена уголовная ответственность за нарушения при строительстве.

К жилым объектам предъявляют высокие требования. Помимо обязательного техничес­кого надзора на всех стадиях строительства закон преду­сматривает архитектурно-строительный контроль, осуществление которого возложено на уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства, местные исполнительные органы, заказчика и разработчика проектной документации.

Такой контроль, по мнению Владимира Борисова, позволяет обеспечить качество и соответствие объекта требованиям проектного решения, стандартам и техусловиям. Поэтому, будь ЖК «Территория комфорта-1» все-таки достроен, сегодня его просто невозможно было бы сдать в экс­плуатацию.

Однако, несмотря на все улучшения, дольщики по-прежнему рискуют, особенно сейчас, в кризис, когда различные стройкомпании предлагают населению сберечь их деньги, вложив в сомнительные проекты. Большинство из нас считает недвижимость пусть и тихой, но надежной гаванью для своих сбережений. При этом, конечно же, дешевле купить жилье на нулевом этапе строительства.

Ассоциация застройщиков Казахстана ведет общественный мониторинг в сфере долевого строительства и выявляет застрой­щиков, у которых нет разрешения на привлечение денег дольщиков. На конец апреля в столице таких было как минимум 16, по стране общественным контролем выявлено более 30.

– К сожалению, вынужден конс­татировать, что ряд застрой­щиков ежемесячно кочуют из одного в другой список компаний, игнорирующих требования законодательства, привлекая деньги дольщиков в рискованное строительство. Далеко не всегда мы видим реакцию акиматов, надзорных и контрольных органов на вскрываемые нарушения. Также некоторые застройщики, прикрываясь схемами ЖСК, не подпадают под четкий мониторинг инжиниринговых компаний, либо эти компании вообще не предос­тавляют отчеты в Фонд гарантирования, банк или местный исполнительный орган, – говорит Владимир Борисов.

Согласно закону о долевом учас­тии в жилищном строительстве 2016 года стройкомпания обязана заключить трехсторонний договор с инжиниринговой компанией и, в зависимости от способа участия, с банком второго уровня или Фондом гарантирования. Инжиниринговая компания мониторит ход строительства, целевое использование денег дольщиков, объем выполненных работ в пределах проектной стои­мости и обязана представлять ежемесячный отчет.

Казалось бы, сегодня долевое строительство является наиболее защищенным, так как обеспечено независимым и надлежащим техническим сопровождением. Однако все еще есть шанс нарваться на финансовую пирамиду. Или на недобросовестного или попросту алчного застройщика, который будет экономить на качественном бетоне. Напомним, в столице остаются 42 проблемных объекта, квартиры в которых купили, но не получили почти 13 тыс. человек.