Разделяй и управляй

В Алматы числится 8 125 коммунальных жилых домов. По данным на прошлую неделю, из их числа было зарегистрировано 174 простых товарищества (ПТ) и 107 объединений собственников имущества (ОСИ). Но полноценно работать могут лишь 10% ОСИ.

По новому закону о жилищно-коммунальном хозяйстве до 1 июля следующего года кооперативы собственников квартир должны быть упразднены, их заменят ОСИ и ПТ. Именно эти формы объединения владельцев недвижимости позволяют им непосредственно управлять своим домом, поэтому они обещают стать более эффективной и полномочной формой гражданского самоуправления.

– Задержки связаны с тем, что председатели КСК, которые ранее управляли домами, отказываются передавать и подписывать необходимые документы. В частности, акт приема-передачи, который требуют предприятия, оказываю­щие коммунальные услуги, – АО «Алсеко» и ТОО «ИВЦ», – объясняет Мейржан Отыншиев, заместитель начальника городского управления жилищной политики.

Сложности возникают и у собственников квартир, которым председатели КСК не отдают техпаспорт на дом, необходимый для регистрации кондоминиума. Делается это без законных оснований и видимых причин.

Впрочем, сам же представитель городского акимата называет прос­той вариант решения таких проб­лем: уже в начале декабря нынешнего года будут приняты новые правила содержания жилого фонда, согласно которым злополучные акты компаниям-поставщикам услуг не потребуются. А в случае отказа в предоставлении техпас­порта жильцы могут обратиться в ЦОН и получить архивную копию документа.

Можно и нужно

Орган управления своим домом собственники квартир должны создать до 7 января 2021 года. Но есть опасения, что до назначенного срока эта кампания в Алматы не успеет завершиться. Кроме названных сложностей, в городском ­акимате отмечают другие причины, затягивающие процесс передачи полномочий.

В первую очередь это карантин в связи с пандемией – он мешает жителям и управляющим компаниям организовывать необходимые подготовительные мероприятия. И даже при том, что собрания собственников и обсуждение можно было устроить в соцсетях и мессенджерах, а опрос провести
в письменном виде, активность и вовлеченность жильцов в процесс принятия решений оставляет желать лучшего.

– Есть такие факты, когда жители на собрании отказываются от выбора ОСИ или товарищества и хотят остаться в составе своих КСК, – говорит Мейржан Отыншиев. – Но нужно понимать: даже при том, что собрание жильцов является высшей формой управления, его решение не должно противоречить действующему законодательству. А закон гласит: до 7 января 2021 года собственники квартир должны выбрать одну из двух форм управления – ОСИ или ПТ.

При этом чиновник уточняет, что ответственности за непринятие решения по новому закону не предусмотрено. Если это все-­таки происходит, представителям городских властей придется дополнительно проводить разъяс­нительную работу, раскрывая преимущества выбора новых форм самоуправления.

Кроме того, заместитель главы управления жилищной политики отметил, что в таких спорных случаях жилищная инспекция преж­де имела право в трехмесячный срок определить организацию для управления домом, пока жильцы не выберут новую форму собственности. Сейчас же госорганы таких полномочий не имеют. Если жильцы не выберут в срок форму собственности, то они останутся под управлением своего КСК до полной его ликвидации в июле 2021 года. Кстати, и бремя расходов на содержание КСК жильцы будут нести в прежнем объеме.

Как, куда, зачем?

ОСИ создается при условии, что на него согласны более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 26% всех собственников квартир. На учреж­дение ПТ должны согласиться абсолютно все жильцы дома.

Объединения собственников и простые товарищества смогут управлять домом, финансировать его содержание, обеспечивать сохранность общедомового имущества, заключать договоры на оказание услуг с обслуживающими компаниями. Словом, все, что когда-то решалось в КСК, будет отдано на откуп самим собственникам имущества.

Главное отличие КСК от ОСИ и ПТ состоит в том, что кооперативы собственников квартир объединяют несколько домов и имеют общий счет, поэтому у жильцов практически нет возможности контролировать использование собранных денег.

Объединения собственников имущества и простые товарищества работают по принципу «один дом – одно объединение – один счет». Средства, собранные на содержание дома, распределяются в соответствии с общим решением.

При этом у жильцов будет право через своего представителя выбирать сервисные организации и коммунальные службы и оплачивать только те работы, которые необходимы именно их дому. Собственники наконец узнают, сколько реально будут стоить содержание и управление общедомовым имуществом.

Оценивая новые условия самоуправления в коммунальном хозяйстве, эксперты высказывали обеспокоенность по поводу судьбы малоквартирных домов. Собираемых ими денег едва ли хватит на самообеспечение, они и сейчас выживают благодаря кооперативному объединению из нескольких таких жилых объектов.

– Понятно, что чем больше жилищный кооператив, тем больше возможностей по управлению и реальному содержанию дома, – говорит председатель Ассоциации КСК Алматы Аркадий Рубцов. – Если взять жильцов 12-квартирных домов, которые сейчас сбиты в 3 кооператива и худо-бедно вмес­те выживают, собирая в месяц 30 тысяч тенге, то создать в них ОСИ вряд ли получится, учитывая, что только зарплата его председателя по Трудовому кодексу должна быть не менее 42 500 тенге. Жильцам малоквартирных домов придется искать выход из положения.

КСК пригодятся

Такой выход эксперт подсказывает сам. Жильцам малоквартирных домов предпочтительно создавать ПТ – простое товарищество – и заключать договор на сервисное обслуживание с прежним КСК, который будет отчитываться о проделанной работе перед собственниками. Для жильцов это знакомая и привычная форма отношений.

О такой же возможности говорил на брифинге и заместитель начальника управления жилищной политики Алматы Мейржан Отыншиев. Дома, где число квартир и жильцов не позволяет собрать достаточных средств на текущий ремонт и обслуживание дома, входили в состав больших КСК, которые поддерживали их за счет общего бюджета.

– У нас есть маленькие дома, особенно в Турксибском районе, но и в других тоже. В основном там соз­дают простые товари­щества. Они заключают договор о совместной деятельности, то есть жильцы дома сами управляют и содержат свои объекты кондоминиума и в случае необходимости собирают целевые взносы. Выбрав такую форму собственности, они могут заключить договор со своим старым КСК в качестве управляющей организации и пользоваться его услугами. Такой договор при невыполнении обязанностей легко расторгнуть, – сообщил Мейржан Отыншиев.

Если же жильцам не будет хватать собираемых денег на текущие ремонты, то они, по словам представителя управления, смогут взять беспроцентный заем на 15 лет по программе «Нұрлы жер». Государство составит ПСД, проведет работы, и жильцы будут возвращать потраченные деньги.

Будь готов!

Минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума будут устанавливать маслихаты территорий. Жильцам домов останется только утвердить свой платеж, который не должен быть ниже ставки маслихата.

Методики для расчетов разработаны, слово остается за местными органами власти. И до тех пор невозможно сказать, увеличится или уменьшится доля одного из самых значительных платежей в коммунальном прейс­куранте.

Зато в МИИР РК уже озвучили размер сбора на капремонт. Для накопления денег на проведение капитального ремонта собственник квартиры или нежилого помещения обязан ежемесячно перечис­лять на сберегательный счет не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя за 1 кв. м помещения.

По собственному усмотрению члены ОСИ и ПТ могут избирать председателя или доверенное лицо, в полномочиях которых будет право представлять интересы своей организации в судах, госорганах и снимать общедомовые деньги с банковского счета.

– Также они имеют полномочия на проникновение в квартиру, если заранее уведомят ее собственника, – добавляет Аркадий Рубцов. – Но не могут выдавать собственникам квартир обязательные к выполнению предписания, не имеют права отключить их от коммунальных услуг.

В районных акиматах Алматы утверждены и размещены на официальных сайтах аппаратов акимов районов графики проведения собраний собственников квартир и нежилых помещений вплоть до 31 декабря 2020 года. Но остаются опасения, что к назначенной дате кампанию завершить не удастся. В столице на одной из дискуссионных площадок при НПП «Атамекен» уже прозвучало предложение продлить сроки.

При госкорпорации «Правительство для граждан» работает единый контакт-центр 1414, где можно получить ответы на все вопросы по созданию новых форм управления домами.