По закону значительно лучше

Состояние жилого фонда в Кызылорде вызывает множество нареканий, ведь даже новые и прошедшие капитальный ремонт по программе модернизации ЖКХ городские пятиэтажки обычно недолго радуют красивыми фасадами и чистыми подъездами, сухими подвалами и отсутствием проблем с коммунальными услугами. Что уж говорить о «старых» многоквартирных домах, которыми областной центр бурно обрастал в 60-х, 70-х и 80-х годах минувшего столетия, – с прохудившимися кровлями и изношенными трубами инженерных коммуникаций…

Обеспечить горожанам комфортную жизнь в таких домах, а капитальный ремонт в областном центре требуется почти 60% многоэтажного жилого фонда, конечно же, намного сложнее и дороже. А в сложившейся ситуации, похоже, еще и не представлялось возможным.

Причин для пессимизма у коммунальщиков действительно хватает: от низких тарифов и массовых неплатежей за эксплуатационные расходы до отсутствия как таковой легальной системы управления и содержания общедомовой собственности. Существующие в Кызылорде эксплуатационные организации, по факту закрепленные за многоэтажными домами, де-юре не очень вписываются в правовые рамки...

Согласно Закону РК «О жилищных отношениях в РК», в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, предусматривается создание кондоминиумов, наделяющих хозяев жилья правами и обязанностями по управлению и содержанию общей домовой собственности. А проблема в том, что проживающие в многоэтажках горожане не спешат оформляться в кондоминиумы, а без них вся система взаимоотношений между собственниками квартир и управляющими компаниями оказывается вне рамок закона, по сути, без правового фундамента.

В то же время КСК, действующие в областном центре, похоже, вполне устраивает эта неопределенность. Во-первых, председателя кооператива, в ведении которого подчас находятся более полусотни домов, при таком раскладе никто не сможет сместить с должности, хоть по наследству ее передавай! Нет необходимости и отчитываться перед собственниками квартир за поступающие от них платежи и расход средств, за качество выполненных работ или бездействие, приводящее к ухудшению условий проживания.

Не добилось признания горожан и созданное в 2013 году в областном центре ГКП «Тұрғын үй Қызылорда», затем влившееся в более крупное ТОО «Қызылорда тазалығы», занимающееся санитарной очисткой города. Новая эксплуатирующая организация сразу же получила добротную производственно-техническую базу, сформировала круглосуточную аварийную службу и без особого труда потеснила в жилых кварталах десятки бездействующих КСК, забрав себе запущенные, кишащие проблемами многоэтажки.

Компания создала эксплуа­тационные участки, работает, можно сказать, на порядок эффективнее прежних КСК. Во многих домах занимается осушением и ремонтом подвалов… Но устранить недостатки, которые копились многие десятилетия, ей, конечно же, не под силу.

Здесь помочь может разве что капитальный ремонт, во время которого коммунальщики только на очистку подвалов тратят до месяца, вывозя десятки грузовых КамАЗов скопившейся жижи. Средств на такие масштабные работы у управляющих компаний просто нет.

Неудивительно, что у ТОО «Қызылорда тазалығы» тоже не получилось наладить с жильцами взаимовыгодное, основанное на правовых нормах, сотрудничество. А без этого предприятие мало чем отличается от уже существующих кооперативов: также сталкивается с проблемой неплатежей и невозможностью повысить тариф, размер которого – 10 тенге за квадратный метр общей площади квартиры – остался неизменным с 90-х годов минувшего столетия.

По словам специалистов, это заведомо убыточный тариф, при таких расценках в домах с затопленными подвалами и изношенными коммуникациями даже при самом большом желании ничего не сделать!

Универсальные домоуправы

Нездоровую ситуацию с обслуживанием многоэтажек, наверное, можно было бы терпеть и дальше, худо-бедно задействованные в этом секторе эксплуатационные организации латают и устраняют аварии в системе теплоснабжения, чтобы горожане не остались зимой без тепла. Но вся эта неприглядная картина сопровождается ускоренной деградацией жилого фонда, который в Кызылорде и без этого находится не в лучшей форме.

Однако привлечение городским акиматом ОО «Кызылординское областное общество защиты прав потребителей» («КООЗПП») к поиску решения вопросов ненадлежащего содержания многоквартирных домов позволяет надеяться, что эта системная проблема вскоре начнет решаться именно в плоскости неукоснительного соблюдения правовых норм. Юристы уже более 15 лет тесно работают с населением, организуют различные тематические семинары и заседания «круглых столов» по проблематике и актуальным вопросам сферы ЖКХ, отстаивают законные интересы горожан, игнорируемые коммунальными предприятиями и кооперативами.

В минувшем году «КООЗПП» поручили провести комплекс­ный анализ проблем городского многоэтажного жилого фонда. В рамках соответствующего проекта были составлены паспорта многоэтажек с указаниями количества квартир, наличия кондоминиумов, эксплуатацион­ных организаций, других технических сведений о состоянии домов. А в текущем году юристы примерили и роль экспериментальной управляющей компании.

– Мы подготовили проект «Эффективное управление и развитие деятельности кондоминиу­ма», который осуществляем совместно с городскими влас­тями на базе ТОО «Қызылорда тазалығы». В нем создан пилотный отдел по управлению закрепленными за предприятием 10 пятиэтажными домами с общим двором. Наша задача – разработка универсальной методики управления, стандарт­ных операционных процедур, которые будут жизнеспособны в условиях Кызылорды, – отметил руководитель ОО «КООЗПП» Серик Тенизбаев.

Общественное объединение основательно подготовилось к работе, тщательно изучив опыт других регионов в данной сфере и, конечно же, имеющуюся правовую базу, чтобы функцио­нирование экспериментального кооператива изначально и в последующем основывалось на четком следовании букве закона. Кроме того, были проработаны и вопросы, связанные с обеспечением максимальной прозрачности деятельности органа самоуправления.

Для этого в пилотном отделе ТОО «Қызылорда тазалығы» на каждый дом был открыт индивидуальный расчетный счет. А чтобы исключить саму возможность коррупционных рисков, платежи решили принимать только по безналичному расчету, организовав подключение счетов к сети киви-терминалов.

Непростой задачей оказалось составление актуальной абонентской базы, ведь подписи для вступления в кондоминиум должны были ставить исключительно собственники квартир.

Новоявленным домоуправам достался проблемный квартал, построенный почти полвека назад. Стоит ли говорить о том, что жильцы здесь уже устали от коммунальных неурядиц? Но помимо апатии и недоверия местных жителей эксплуатацион­ная организация столкнулась и с противодействием бывших сотрудников ликвидированного участка ТОО «Қызылорда тазалығы», которые, похоже, не хотели терять «насиженные места».

Расклеенные на входе в подъезды объявления о проведении общего собрания жильцы в большинстве своем проигнорировали. Поквартирный обход и оповещение также не позволили собрать необходимое количество владельцев квартир. По закону, в случае исчерпания возможнос­ти добиться кворума на общем собрании, предусматривается индивидуальный сбор подписей. Что и было сделано.

На кропотливую разъяснительную работу ушло больше месяца. Но в итоге владельцы квартир восьми домов дали свое согласие на создание кондоминиумов и вхождение в пилотный отдел ТОО «Қызылорда тазалығы» с тарифом 20 тенге за квадратный метр.

В одном из оставшихся домов не удалось договориться, потому что едва ли не большая часть проживающих там жильцов – квартиранты. А во втором – не пошли на сотрудничество по причине того, что обслуживанием их дома занимается владелец расположенного в нем же кафе в обмен на согласие использовать придомовую территорию.

Кондоминиум – моя крепость

Новая эксплуатационная организация начала работу в мае, открыв свой офис прямо во дворе, в контейнере, однако менеджера, в обязанности которого входит консультирование по вопросам законодательства и коммунальных услуг и прием заявок, жильцы встретили далеко не радушно, обвинив, как водится, во всех своих коммунальных бедах. В итоге за месяц на этой должности сменилось три человека...

Конечно же, проблемам было уделено первостепенное внимание. Экспериментальная управляющая компания начала работу с решения вопроса низкого давления питьевой воды, из-за чего уже на третьих этажах требовалась установка вакуумных насосов. Чтобы не быть голословными в выдвижении претензий ГКП «Қызылорда су жүйесі», были приобретены манометры, которые подтвердили обоснованность нареканий жильцов.

При предусмотренном по СНиПу­ на вводе в дом давлении в три атмосферы фиксировалось вдвое меньше – 1,4. Но активис­тов-общественников больше удивил другой факт: в этом районе еще год назад была проложена новая «ветка» водопровода, а вот дома этого квартала никто и не собирался подключать.

По настоянию управляющей компании это недоразумение исправили. Однако давление в подвале поднялось лишь до двух атмосфер, так что от насосов удалось избавить пока только жильцов третьих этажей, на четвертом и пятом по-прежнему вынуждены переплачивать за перерасход электроэнергии.

Попытка убедить руководство горводоканала обеспечить нормативные показатели давления воды с помощью установки водяных насосов в подвалах, как в некоторых новых ипотечных домах, не увенчалась успехом. Теперь эксплуатирующая организация намерена самостоятельно профинансировать эту работу, а ГКП «Қызылорда су жүйесі» – вчинить судебные иски по возмещению понесенных затрат.

Параллельно во всех восьми домах осушались подвалы и устранялись причины затоп­лений. По просьбе руководителя проекта ТОО «Қызылорда тазалығы» приобрело специальную каналопромывочную установку, с помощью которой регулярно проводится промывка внутри­квартирных и внутридомовых канализационных труб.

Так что привычно списывать вину на жильцов в ЧП в системе водоотвода, которые в этом райо­не прежде были не редкость, в ГКП «Қызылорда су жүйесі» уже не могли. А в июне как раз возникла очередная такая авария, канализационные стоки вновь начали подтапливать подвалы…

Засор, конечно же, оперативно устранили, но в этот раз пришлось заняться и превентивными мерами: прочис­тить магистральную сеть и всю внутриквартальную сис­тему водоотвода, включая колодцы, находящиеся в зоне балансовой принадлежности ГКП «Қызылорда су жүйесі». И вот уже четвертый месяц жителей практически не беспокоят отвратительные запахи, которые досаждали им десятилетия.

Чтобы проблема вновь не возвратилась, сантехник пилотного отдела ТОО «Қызылорда тазалығы» теперь каждое утро начинает свой рабочий день с обхода подвалов всех восьми домов, проверяя коммуникации на предмет утечек. Кроме того, в его обязанности входит осмотр кровли пятиэтажек и двора, который тоже преобразился.

Подметанием и уборкой мусора, очисткой оросителей здесь занимаются двое сотрудников. Также на средства ТОО «Қызылорда тазалығы» восстановлены и покрашены две спортивные и детская игровая площадки, а местные власти в рамках прог­раммы благоустройства города профинансировали строительство воркаут-площадки, открытие которой вскоре жители торжест­венно отметят.

Позаботились здесь и об уходе за зелеными насаждениями: спилили сухостой и обрезали низкие ветви деревьев, мешаю­щие проезду автомобилей и проходу пешеходов.

Сейчас у подъездов дома № 4 по улице Желтоксан с помощью универсального культиватора, также приобретенного за счет ТОО «Қызылорда тазалығы», готовится почва для посадки газонов. При этом старые покореженные ограды по согласованию с жителями демонтируются, зеленые лужайки здесь будут не для декора, а для практического применения – пусть на них резвится детвора.

А вот с подготовкой домов к отопительному сезону вышла небольшая заминка. По словам Серика Тенизбаева, к новому сезону планировалась установка тепловых счетчиков, которая предполагала ремонт подвальной сети теплоснабжения.

К сожалению, конкурс, который предусматривал эту возможность, не состоялся. И все же счетчики, позволяющие в домах пилотного двора вдвое снижать плату за теплоснабжение, обязательно появятся. Для своих восьми домов здесь уже закупили необходимые стройматериалы, работа идет. А вот жильцам оставшихся двух домов стоит поволноваться, с большой долей вероятности новый отопительный сезон они могут встретить в холодных квартирах.

Владелец кафе сейчас свое заведение продает, и вряд ли ему захочется тратиться на латание системы отопления. Во втором доме, проигнорировавшем возможность создания кондоминиума, тоже некому готовить здание к приему тепла. А без обслуживания системы отопления им никто не позволит подключиться к теплоснабжению. Так что выход один – налаживать отношения с эксплуатационной организацией.

– К сожалению, в сознании некоторых наших граждан, проживающих в многоэтажных домах, все еще присутствует потребительский подход, – рассказывает Серик Тенизбаев. – Они считают, что им кто-то должен, ждут, что государство будет за них решать их проблемы. Мы разъясняем, что этого не будет: по закону дом – ваша частная собственность, кондоминиум – ваша долевая собственность. Ваша пятиэтажка ничем не отличается от частного дома, просто у нее много хозяев...

Постепенно люди начинают адекватно реагировать, соглашаться.

– Мы пытаемся поменять сознание людей не только словом, но и делом, – продолжает руководитель экспериментальной управляющей компании. – Проект предусматривает создание в городе нормального двора – жилого квартала. Вначале немало было скептиков среди жильцов. Но сейчас у многих уже другое отношение – это видно и по оплате. Если в мае на счета не поступило ни одного платежа, в июне заплатили единицы, то сейчас регулярно платит уже 60% жильцов. Больше никто не пытается скандалить. Приходят в офис, улыбаются, интересуются, сколько и как надо заплатить. Говорят: вы реально работаете – честно заработали.

Ну а тем, кто по старой привычке не платит за содержание дома, придется отвыкать. На каждый из восьми домов в пилотном отделе ТОО «Қызылорда тазалығы» есть отдельная папка с протоколами общих собраний жильцов. Они позволяют не только работать на законных основаниях, но и взыскивать долги в судебных инстанциях. Так что лучше не тянуть с оплатой.

Поделился Серик Тенизбаев и дальнейшими планами экспериментальной управляющей компании. В частности, уже в октябре у жильцов появится возможность вносить оплату через Каспий банк. Помимо теп­ловых счетчиков прорабатывается возможность установки аналогичного общедомового прибора на питьевую воду, самостоятельного сбора платежей за коммунальные услуги, доставки газет и корреспонденции. Но главный приоритет – создание методики, в том числе расчета за эксплуатационные расходы, которая до сих отсутствует в Казахстане, а затем и обучение кадров.

– Будем решать и проблему дефицита специалистов – менеджеров домов, которые должны четко представлять, например, как провести собрание жильцов, оформить протоколы, опросные листы, договоры и другие документы. Дать подробную консультацию по перечню услуг управляющей компании и сторонних коммунальных организаций, по техническим параметрам, законодательству, регламентирующему жилищные отношения. Будем учить и сантехников, ведь обслуживание инженерных коммуникаций тоже требует высокого профессионализма, – заключил руководитель экспериментальной управляющей компании.