Квартира в кризис больше, чем квартира

В моменты нарастающей неоп­ределенности на рынке жилья люди начинают задумываться: а может, именно сейчас то самое подходящее время, чтобы удачно купить⁄продать⁄обменять квартиру или дом? Не прогадаю ли я, мешкая с принятием решения или лучше не рисковать и подождать более спокойной ситуации?

Актуальны эти вопросы и сегодня, когда многие казахстанцы столкнулись с потерей работы, снижением доходов и ростом цен на услуги и товары.

Мой пост в Facebook, в котором я попросила пользователей поделиться прогнозами относительно цен на вторичное жилье в столице, набрал свыше 400 комментариев, а 15 человек сделали перепост. Это говорит о том, что тема действительно волнует многих.

Не являясь профессиональными экспертами, комментаторы ФБ приводили порой противоречивые, но тем не менее резонные доводы. Например, те, кто был уверен в снижении цен, ссылались на сложное экономическое положение в стране и мире в результате пандемии и падения цен на нефть, потерю доходов части граждан и уменьшение покупательской способности.

Прогнозирующие же рост цен на недвижимость опирались на повышение себестоимости квадратного метра возводимого жилья, что неизбежно вследствие подорожания стройматериалов, земли, увеличения налогов и процентов по кредитам. И все это, несмотря на то что государство выделяет немалые суммы на строительство социального жилья и запускает новую жилищную программу.

Рост цен неизбежен

Мы решили рассмотреть рынок недвижимости столицы вместе с экспертами. Начальник отдела аналитики Ассоциации застройщиков Казахстана Даурен Айткенов начал с того, что карантин оказал неожиданное влияние на структуру спроса, потребителей стал больше интересовать частный сектор.

– Возможность жить в своем доме и иметь собственный дворик перед ним оказалась очень ценной в настоящее время. И все же, несмотря на это, наибольшее количество сделок зафиксировано в отношении многоквартирного благоустроенного жилья, ведь это комфорт и куда более доступная цена внутри города, – отмечает он.

По данным Ассоциации застройщиков РК, на сегодня в Нур-Султане средняя цена нового жилья составляет 331 тыс. тг⁄кв. м, с начала года она выросла на 2% и, по прогнозам, к концу года достигнет 370 тыс. тг⁄кв. м – рост на 13% за год.

На вторичном рынке также наблюдается рост: если в январе цена была 338 тыс. тенге, то сегодня – 349 тыс. тг⁄кв. м, что на 3% выше. Годовой рост в этом сегменте прогнозируется на 11% – до 387 тыс. тг⁄кв. м. Напомним, после перехода тенге в свободное плавание в 2015 году цена на жилье выросла на 18%.

– Рост цен неизбежен, ведь на стоимость жилья влияет большое число факторов, и основной из них – себестоимость. На фоне пандемии и снижения цен на нефть наблюдается спад экономики. Около 60–70% объема строительства занимают отечественные стройматериалы, остальные 30–40%, соответственно, импортные. Исходя из этого мы и ожидаем рост себестоимости, – констатирует эксперт.

За первые 4 месяца 2020 года на первичном рынке было совершено около 4 тыс. сделок с ростом в марте и спадом в апреле. По мере снятия карантина и восстановления обычного уклада жизни ожидается оживление рынка.

Однако в целом на фоне роста цен и общего снижения платежеспособности населения в ассоциации прогнозируют спад рынка жилья на 30% в 2020 году, и такая ситуация продлится около 2 лет. Это, конечно, не кризис 2008-го, показавший спад на 84% и оставивший за собой около 60 тыс. обманутых дольщиков, но тем не менее...

Что касается предпочтений, то покупатели в основном выбирают жилье комфорт-класса средней площадью около 70 кв. м. Это можно объяснить оптимальным соотношением цены и качества. Самым высоким спросом в Нур-Султане пользуются 1–2-комнатные квартиры с квадратурой 40–60 кв. м, их продажи занимают около 60% от общего объема. Традиционно горожане предпочитают жилье на средних этажах, первые и последние продаются по чуть более низкой цене.

– К большому сожалению, инструментов приобретения нового жилья очень мало, в основном население приобретает его за счет собственных средств, – говорит Даурен Айткенов. – Есть рассрочки от застройщиков: обычно после внесения первоначального взноса около 20% от стоимости жилья, оставшуюся сумму нужно оплатить до завершения строительства. Это 1–2 года, поэтому потянуть такую рассрочку может далеко не каждый. Ипотека же выдается только под готовое жилье, и квартир, подходящих под условия программы, остается довольно мало.

К балансу спроса и предложения

Столичный рынок новостроек наконец начал путь к балансу спроса и предложения, цены и качества, считает эксперт по недвижимости, генеральный директор одной из риэлторских компаний Лев Тетин.

Последние годы предложение превышало спрос. Лишь в 2019-м Нур-Султан отдал пальму первенства по вводу нового жилья. Теперь эксперт ожидает переход к новому качественному уровню развития, где девелоперы более вдумчиво подходят к проектам, расчетам себестоимости, доходности и целесообразности.

Лев Тетин подтверждает факт, упомянутый предыдущим экс­пертом, – квартир, соответствую­щих требованиям программы «7–20–25», а это введение жилого комплекса в эксплуатацию и стоимость до 25 млн тенге, действительно не хватает. На первичном рынке доля таких квартир составляет не более 10%.

Ипотечное кредитование, лидером которого остается Жилстройсбербанк, растет, но недостаточно. В Казахстане с помощью ипотеки совершается чуть более трети всех сделок с недвижимостью, в то время как в России – львиная доля.

Нужен баланс соотношения цены и качества. Наш рынок недвижимости эксперт характеризует как развивающийся: цена завышена, а качество оставляет желать лучшего. Застройщики предлагают много жилья бизнес- и элит-класса, в то время как большим спросом пользуются эконом- и комфорт-класс.

Итак, жилья должно строиться меньше, но оно должно быть лучше. Качество станет выше, объекты будут продуманными и удобными, а цена – соответствовать заявленному классу и его функциональности. Структура предложения в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса, по мнению эксперта, вырастет до 80% в ближайшие 5 лет.

Что же по ценам? За последние 10 лет динамика показывает рост себестоимости квадратного мет­ра жилья в среднем на 4% ежегодно. Изменение курса доллара непосредственно сказывается на этом показателе, так как, повторим, до 40% стройматериалов импортируются в Казахстан.

– В ближайшее время нас ожидает рост цен на «первичку» до 15%, – прогнозирует Лев Тетин. – При этом на фоне снижения покупательской активности спрос переместится в сторону надежных девелоперов, в проекты с сильной концепцией, взвешенной ценой и качеством. Но будут они уже, как сказано, на 10–15% дороже.

Возможно, застройщики, не имеющие собственного или проектного финансирования и продолжающие привлекать средства дольщиков, а их доля рынка сегодня 40–45%, попытаются демпинговать. Это может привести к частичному снижению цен на новостройки и дезориентировать покупателя. Но при снижении спроса, а он неминуем, казахстанцы будут все-таки выбирать надежных застройщиков, считает эксперт.

Но вот на вторичном рынке Лев Тетин прогнозирует сдержанное падение цен – на 5–6%. Он апеллирует к тому факту, что объем предложений на рынке вторичной недвижимости растет, а чис­ло программ, направленных на «первичку», стимулирует спрос в этом сегменте.

В целом тем, кто хочет «расшириться», улучшить свои жилищные условия, Лев Тетин говорит: «Сейчас лучшее время». К примеру, продолжают падать цены на 3- и 4-комнатные квартиры бизнес-класса.

– Инвестировать в новостройки сегодня выгоднее, чем в доллары. Еще из трендов – формируется отложенный спрос, растет число предложений по «вторичке», риэлторы снижают активность, а застройщики сокращают маркетинговые бюджеты. Но при этом покупатель продолжает искать свои «квадраты», и кто активнее, тот и получит лучшие условия, так как рынок замер в состоянии неопределенности, а это самое лучшее время для скидок, – советует Лев Тетин.

К слову, глава АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ляззат Ибрагимова месяц назад в интервью редакции exclusive.kz также прогнозировала рост цен на «первичку» и падение на «вторичку». Причем, по ее мнению, в секторе первичного жилья заметно подорожает бизнес-класс из-за большой доли импортных сос­тавляющих, а вот эконом-класс не покажет большого роста из-за падения платежеспособности.

– По вторичному рынку возможна стагнация цен, а может быть, даже падение в силу снижения платежеспособного спроса. Поэтому май-июнь не будут показательными – вы будет видеть на «Крыше» и других порталах достаточно большие запросы, поскольку продавец все-таки попытается получить максимальную стоимость. Но, начиная с сен­тября по февраль-март 2021 года, по моим прогнозам, вторичный рынок ждет падение стоимости примерно на 10% и, может быть, даже больше, – приводит портал exclusive.kz слова Ляззат Ибрагимовой.

Дом, милый дом…

В общем, прогнозы, как говорится, дело неблагодарное. Всегда есть вероятность и выиграть по-крупному, и серьезно проиграть. Тут, видимо, каждому следует реально оценить свои перспективы и поступать так, как выгодно ему.

Вот что точно повлечет за собой «коронакризис», так это пересмотр подхода к жилым пространствам. Жилье нового поколения станет более комфорт­ным для жизни, утверждают эксперты.

В условиях карантина роль собственного жилья невероятно возросла. Люди поняли, что это самый лучший долгосрочный актив. Когда в «четырех стенах» пришлось провести не один месяц, все посмотрели на коттеджи и особняки другими глазами. Многие осознали жизненно важную необходимость расширения и улучшения жилищной площади. Ведь дом – это фактически среда обитания, которая определяет и настроение, и эмоциональное поведение, и даже физическую работоспособность человека.

– Настало время поиска новых форматов жилья. Возможно, уже скоро мы увидим интересное и функциональное благоустройство дворов, зимние мини-сады внутри жилых комплексов, библиотеки, спортивные залы общего пользования и многое другое, что сформирует комфорт­ную среду для жизни каждого в своем многоквартирном доме, – делится мыслями Лев Тетин.

Так что карантин может стать новым драйвером рынка недвижимости, влияющим на изменения не только цены, но и функ­циональности будущих жилищ. Ряд девелоперов уже задумались над возможностью преобразования жилых пространств в будущих проектах.